2025年房地产估价师模拟试题109

1. [多选题]房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价三个部分。

A. 价格分析
B. 市场分析
C. 产品分析
D. 成本分析
E. 投资决策

2. [多选题]成本法中的"成本"不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。（ ）

A. 错

3. [单选题]不论狭义的地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是( )。

A. 超额的工资
B. 超额的利息报酬
C. 纯粹的剩余物
D. 特殊利益

4. [多选题]商业路线价区段、住宅片区段、工业片区段，各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准。( )

A. 错

5. [多选题]某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问： 1．造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？ 2．在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？

A. 1．租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。 2．统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

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