某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清

【名词&注释】

银行贷款(bank loan)、高尔夫球场(golf course)、财产损失(property loss)、债权债务(credit and debt)、土地使用权出让金(land granting fee)、投资信托(investment trust)、清偿债务(discharge of a debt)、不相关的(uncorrelated)、资质等级、企业资质管理

[单选题]某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务^{(discharge of a debt)}，拍卖该大楼所得的价款按（ ）顺序清偿。

A. 贷款合同签订的先后
B. 贷款数额的大小
C. 各银行起诉的先后
D. 抵押登记的先后

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学习资料：

[单选题]我国目前建设监理主要是( )阶段的监理。

A. 项目实施
B. 房地产权利人使用阶段
C. 项目可行性研究阶段
D. 项目立项阶段

[单选题]《房地产开发企业资质管理规定》规定，如申领四级资质房地产开发资质等级，从事房地产开发经营时间应不少于（ ）年。

A. 1
B. 2
C. 3
D. 5

[多选题]需求弹性中，通常考察的是( )。

A. 需求的价格弹性
B. 供给的交叉弹性
C. 需求的收入弹性
D. 供给的价格弹性
E. 需求的交叉弹性

[单选题]债权人投保债务人的信用风险的，为（ ）。

A. 财产损失保险
B. 责任保险
C. 信用保险
D. 保证保险

[单选题]下列属于房地产开发直接投资的是（ ）。

A. 购买房地产开发企业的债券、股票
B. 购买房地产投资信托基金
C. 购买住房抵押支持证券
D. 购买一座正在运营的高尔夫球场

[多选题]基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的^{(uncorrelated)}一个最低收入。（ ）

A. 对

[多选题]法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问： 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？ 2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？ 3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？ 4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？

A. 1．估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人） 2．评估价即为第一次拍卖的保留价，是估价对象在价值时点的市场价值。 3．应注意以下费用：①拍卖机构佣金；②补缴土地使用权出让金；③房地产交易相关税费，如契税、交易手续费、产权登记费等（应有具体项目，笼统回答不给分）；④估价机构的评估费用。 4．该办公楼在价值时点租约未到期，在评估时应考虑租约影响。强制拍卖实质也是房地产转让，其评估应按设定权益价值评估，是指不考虑估价对象抵押、查封等影响，但应保护承租人的合法权益不受强制拍卖影响，正所谓"买卖不破租赁"。

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