建筑工程2025年土地估价师备考模拟试题290

1. [单选题]区位就是自然地理区位、经济地理区位和( )在空间地域上有机结合的具体表现。

A. 社会地理区位
B. 城市地理区位
C. 交通地理区位
D. 工业地理区位

2. [多选题]农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。( )

A. 对

3. [多选题]依据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。( )

A. 对

4. [多选题]S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。 2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。 3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。 4.其他相关资料： （1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%； （2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%； （3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%； （4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%； （5）基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×（1+影响因素修正系数）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

A. 1.方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地窖系数修正法评估。 2.解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总地价和单位地价。 3.适用公式 待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×（1+影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额 4.计算步骤 1）选择计算方法 根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。 2）计算商业部分地价 （1）确定宗地所在土地级别及基准地价标准 处于四级商业地价区，基准地价为800元/平方米。 （2）确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+（-2%）=0.98 （3）确定年期修正系数 年期修正系数=[1-1/（1+6%）33]/{1-[1/（1+6%）40]}=0.9458 （4）确定期日修正系数 期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994 （5）确定容积率修正系数 容积率修正系数=（1+1%）8=1.0829 （6）确定开发程度修正额 该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0 （7）计算商业部分地价 商业部分单位地价=基准地价×（1+影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =800×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79（元/平方米） 商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例 =882.79×4000×10%=353116（元） 3）计算住宅部分地价 （1）确定其所在土地级别及基准地价标准 处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/平方米。 （2）确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+3%=1.03 （3）确定年期修正系数 年期修正系数=[1-1/（1+6%）63]/[1/（1+6%）70]=0.9913 （4）确定期日修正系数 期日修正系数=期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994 （5）确定容积率修正系数 容积率修正系数=（1+0.5%）8=1.0829 （6）确定开发程度修正额 该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0 （7）计算住宅部分地价 住宅部分单位地价=基准地价×（1+影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =450×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.01（元/平方米） 住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例 =547.01×4000×90%=1969236（元） 4）计算宗地总价 宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价 =353116+1969236=2322352（元）=232（万元） 宗地单价=用地总价/用地面积=2322352/4000=581（元/平方米）

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