2025年土地估价师考试试题下载(6D)

1. [单选题]根据地租理论，最劣等土地的级差地租( )。

A. 等于零
B. 大于零
C. 大于1
D. 等于1

2. [单选题]2014年4月，张某在B房地产开发公司开发的住宅小区购买了一套住宅，该套商品房价格25万元。按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金5万元。如B房地产开发公司违约，根据定金罚则，张某可得到返还定金( )万元。

A. 2.5
B. 5
C. 10
D. 15

3. [多选题]某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。 土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。 假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。

A. 1.解题思路与方法选用 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。 2.解题步骤 （1）计算土地取得费及税费 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为： a.最高补偿标准：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米） b.青苗补偿及地上物补偿：2000／666.67=3.0（元／平方米） c.征地费合计：90＋3.0=93.0（元／平方米） d.征地管理费：93.0×4％=3.72（元／平方米） e.耕地占用税：5元/平方米 f.耕地开垦费：10元／平方米 g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米） （2）土地开发费 土地开发费=90元／平方米 （3）投资利息 投资利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]=19.02（元／平方米） （4）投资利润 投资利润=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米） （5）计算土地成本价格 成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米） （6）计算土地增值 根据题意，这里土地增值率取20％，则： 土地增值=251×20％=50.2（元／平方米） （7）计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/平方米） （8）计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价：301.2÷80％=376.5（元／平方米） 即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元／平方米。

4. [多选题]根据《农用地估价规程》，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括( )。

A. 级差收益测算法
B. 样点地价平均法
C. 定级指数模型法
D. 标准田法
E. 样地法

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