评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是( )。

【名词&注释】

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[单选题]评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是( )。

A. 市场比较法
B. 成本逼近法
C. 收益还原法
D. 基准地价系数修正法

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[多选题]市场是一只看不见的手，但它不是万能的，需要国家的宏观调控，而宏观调控的手段主要是编制各种计划。( )

A. 错

[多选题]某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地，道路以生活型主干道为主，电力设施骨干输电线路为双回路10kV，供水管径300mm，排水管500mm，固定电话装机容量为1000门。宾馆内部道路、供电、供水、排水和通信设施齐全。现因宾馆经营不善，县人民政府批准其在不改变用途的前提下进行整体改制。

根据《土地利用现状分类》(GB／T21010-2007)，评估时可设定其土地用途为( )。

A. 批发零售用地
B. 住宿餐饮用地
C. 商务金融用地
D. 商服用地

[多选题]《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发［2004］234号）规定，各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年底一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。( )

A. 错

[多选题]采用对建设用地跟踪检查的方法，一方面使国土资源行政主管部门能随时掌握各类建设用地的动态；另一方面又使国土资源行政主管部门能及时发现和制止土地违法行为。( )

A. 对

[单选题]D省制定的D省耕地保护责任目标中，下列要求中，不是《省级政府耕地保护责任目标考核办法》（国办发［2005］52号）所要求的是( )。

A. D省行政区域内的重点项目建设面积不低于国务院下达的重点项目建设面积考核指标
B. D省行政区域内的耕地保有量不低于国务院下达的耕地保有量考核指标
C. D省行政区域内的基本农田保护面积不低于国务院下达的基本农田保护面积考核指标
D. D省行政区域内各类非农建设经依法批准占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田的面积与质量不低于已占用的面积与质量

[单选题]在土地评估时，下列涉及房屋折旧年限计算的说法中，正确的是( )。

A. 取建筑的耐用年限
B. 取土地的剩余使用年限
C. 取可使用年限
D. 耐用年限与可使用年限谁小取谁

[单选题]按照土地利用规划的( )不同，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。

A. 规划时限
B. 规划范围
C. 规划性质
D. 规划等级

[多选题]下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的 本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日 2005年12月31日 七、估价日期 2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。评估土地面积：2504.1m²单位面积地价：4069元/米²总地价：10189358元大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章） 2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 1.在"估价目的"一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。 2.针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。 3.土地估价依据一般包括哪些方面？在"估价依据"一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？ 4.在"地价定义"一项中，设定开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整指的是( )。（只有一个选项） A.评估对象的规划开发程度 B.评估对象的实际开发程度 C.根据委托方要求划定的开发程度 D.根据资产评估要求界定的开发程度 5.在"需要特殊说明的事项"一项中，假设条款"委托方提供的资料属实"的含义是指( )。（只有一个选项） A.估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性 B.估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实 C.可能存在的不实情况会影响土地估价结果 D.委托方应该承担资料不实的责任 6.不属于土地估价报告书作用的是( )。（只有一个选项） A.履行土地估价委托合同 B.记述估价过程 C.用于估价结果纠纷处理鉴定的要求 D.反映估价成果 7.土地估价报告审核的主要内容有( )。 A.估价假定前提和限制条件 B.市场分析过程 C.估价技术路线、方法选择及运用 D.估价结果 E.参加现场踏勘的人员 8.假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款"土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途"的规定。说明理由。

A. 1.不正确。理由：(1)一项估价只能有一个目的；(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果为依据的。 2.不正确。理由：(1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估；(2)随着时间的变化，土地可能发生增值和贬值，需要重新评估。 3.土地估价一般包括：①法律法规方面；②估价技术方面；③估价对象权属方面；④估价委托要求方面（目的、范围等）；⑤现场勘察情况。缺少：估价对象权属方面。 4.B 5.C 6.C 7.ABCD 8.不违反。理由：(1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。(2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。

[单选题]就狭义来说，土地财产制度首先包括( )。

A. 土地经济制度
B. 土地所有制
C. 土地使用制
D. 土地国家管理制度

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